Méthodologie BienLoue

On explique tout : les formules exactes, les hypothèses, les sources de données. Zéro boîte noire.

1. Les 4 rentabilités calculées

Rentabilité brute

La plus simple. Loyer annuel divisé par le coût total d'acquisition.

rentabilité brute = (loyer mensuel × 12) / coût total × 100

Le coût total inclut le prix du bien, les frais de notaire (7,5% dans l'ancien, 2,5% dans le neuf), la garantie de crédit (1%) et les éventuels travaux. C'est le vrai investissement, pas juste le prix affiché.

Rentabilité nette

On soustrait les charges annuelles réelles (avant impôts).

charges annuelles = taxe foncière + charges copro non récup + assurance + entretien (5% du loyer)
rentabilité nette = (loyer annuel - charges - vacance locative) / coût total × 100

La vacance locative est estimée selon la ville (2-8% typiquement, plus élevée dans les villes moyennes).

Rentabilité nette-nette (la vraie)

Celle qui compte. On applique la fiscalité de votre régime.

Micro-foncier (nu) : abattement 30% sur loyer brut
LMNP micro-BIC (meublé) : abattement 50% sur loyer brut
Impôts = revenu imposable × (TMI + 17,2% prélèvements sociaux)

Cash-flow mensuel

Le vrai indicateur de rentabilité opérationnelle mois par mois.

cash-flow = loyer mensuel - mensualité crédit - charges mensuelles - impôts mensuels

Un cash-flow positif = le bien s'autofinance et vous rapporte de l'argent chaque mois. Négatif = vous mettez de l'argent tous les mois pour combler l'écart.

2. Le Score BienLoue (/100)

Un verdict clair pondéré sur 4 dimensions :

Rentabilité nette-nette (30 pts) — au-dessus de 5% = 30 pts, 4-5% = 20, 3-4% = 10, en-dessous = 0
Cash-flow mensuel (30 pts) — au-dessus de 200€/mois = 30 pts, 0-200€ = 20, -200 à 0€ = 10, en-dessous = 0
Prix vs marché local (20 pts) — sous le prix moyen de la ville = 20 pts, dans la moyenne = 10-15, au-dessus = 0
Vacance locative de la ville (20 pts) — moins de 5% = 20 pts, 5-10% = 10, au-dessus = 0

Verdicts :

🟢 Excellent (80-100) — Foncez, le bien est solide
🔵 Bon (60-79) — Bien mais quelques bémols
🟡 Moyen (40-59) — Zone d'inconfort, à réfléchir
🟠 Risqué (20-39) — Beaucoup de zones négatives
🔴 À éviter (0-19) — Ce bien détruit de la valeur

3. Sources des données de marché

Pour les 20 villes pré-remplies (Paris, Lyon, Marseille…), BienLoue utilise des benchmarks 2024-2025 issus de :

SeLoger — prix moyens au m² par ville
MeilleursAgents — indicateurs de marché
INSEE — statistiques immobilières et démographiques
DVF (Etalab) — Demandes de Valeurs Foncières officielles

⚠️ Les données sont indicatives. Elles peuvent varier de 5 à 15% avec la réalité locale. Pour une précision maximale, utilisez le mode "Autre ville" et entrez vos propres chiffres issus de SeLoger, MeilleursAgents ou DVF pour votre secteur précis.

4. Régimes fiscaux couverts

En V1, BienLoue supporte les deux régimes les plus utilisés par les investisseurs débutants :

Micro-foncier (location nue)

Pour les loyers annuels inférieurs à 15 000 €. Abattement forfaitaire de 30%. Le reste imposé au TMI + 17,2% de prélèvements sociaux.

LMNP micro-BIC (location meublée)

Pour les loyers annuels inférieurs à 77 700 €. Abattement forfaitaire de 50%. Le reste imposé au TMI + 17,2% PS. Ce régime est fiscalement plus avantageux que le nu — c'est le régime le plus utilisé par les investisseurs.

📅 À venir en V1.5 : Régime réel foncier (avec déduction des charges réelles + déficit foncier) et LMNP au réel (avec amortissements du bien, souvent le plus rentable fiscalement).

5. Hypothèses par défaut

Certaines valeurs sont pré-remplies pour simplifier votre saisie :

Assurance emprunteur : 0,34% du capital emprunté / an
Entretien annuel : 5% du loyer annuel
Garantie de crédit : 1% du prix du bien
Frais de notaire : 7,5% dans l'ancien, 2,5% dans le neuf
Vacance locative : varie par ville (2% à Paris, jusqu'à 8% Saint-Étienne)

Vous pouvez toujours ajuster ces valeurs si vous avez des chiffres plus précis pour votre projet.

6. Limites de l'outil

BienLoue est un outil de première évaluation. Il ne remplace pas :

Une analyse complète par un expert-comptable (surtout en LMNP réel)
Un audit du bien (état, travaux cachés, DPE)
Une simulation crédit personnalisée par un courtier
Une étude de marché locative précise sur votre secteur

Utilisez BienLoue pour éliminer rapidement les mauvais deals et comparer plusieurs biens. Puis confirmez avec des professionnels avant l'engagement.

7. Pas de conseil en investissement

BienLoue est un outil informatif. Les résultats affichés sont des simulations basées sur les données que vous saisissez et les hypothèses par défaut. Ils ne constituent en aucun cas un conseil en investissement au sens de la réglementation MIF II ou de l'AMF.

Toute décision d'investissement immobilier engage votre responsabilité et doit être prise après consultation de professionnels qualifiés (notaire, courtier, expert-comptable, conseiller en gestion de patrimoine).